よくあるご質問　栃木県・宇都宮市の不動産（賃貸・売買）のことなら、みのる商事へ

「公簿」と｢実測」の違いは？

登記簿に記載されている面積に基づいて行う売買取引を「公簿取引」・実際に測量を行い、面積を確定させて行う売買取引を「実測取引」と言います。　
分譲地等の取引では、以前の販売時に測量済みのものが多い為「公簿取引」が一般的です。

登記簿面積との相違が明らかな場合は、実測して貰うのが良いと思いますが、隣地との境界が明確なら、「公簿取引」で問題は無いと思います。

【登記簿などを取得する場所】
管轄する法務局（土地・建物登記簿、公図、地積測量図、各階平面図が有ります。）
注：地積測量図や各階平面図は法務局に無い場合が有ります。必要な場合は、土地家屋調査士または、測量士に作成して貰いましょう。

おまけ・・・
測量技術の進歩により、２０年前の測量と現在の測量で、多少の相違が出る場合が有りますが、数㎡多くても１坪前後が多いようです。
中には、測量士さんの図り方によって多少の誤差はでるようです。一番、気をつける点は何と言っても「隣地との境界」です。お忘れなく

土地の境界について（参考までに）

豆知識　：　公図を測る場合三角スケールと言う定規みたいな物が有ります。
　　　　　　　普通の定規でも電卓と合わせて測る事も出来ます。

　　　　　　（※使い方が解らない方は、yahoo等で「三角スケールの使い方」で
　　　　　　　検索してみて下さい）

注）公図は、６００分の１又は５００分の１の縮図になっているものが多いです。
　　公図を法務局で取るときは確認しましょう。

「市街化調整区域」ってなに？

皆様がお住まいの市町村は、都市計画法という法律で「何を建築してよいか」等が細かく決められています。
「市街化調整区域」は市街化を抑制する区域ということで無条件に住宅等を建築することが出来ない区域となります。このように、不動産の利用価値には見た目だけでは判断の付かない法律上の規制もありますので、予め十分に説明を受けることが大切です。　（建替えの場合も、建築の規制が掛かりますご注意を！）

【説明を受ける機関】
管轄する市町村の都市計画課や建築指導課、農地（地目が田・畑）であれば農業委員会などに確認しましょう。

参考　：　宇都宮市　　市街化調整区域の開発行為について

「用途地域」ってなに？

皆様がお住まいの市町村は、都市計画法という法律で「何を建築してよいか」等が細かく決められています。
「用途地域」は、概ね市街化区域（市街化を計画的に図る区域、調整区域の逆）に住居系（７種）・商業系（２種）・工業系（３種）の３タイプ、１２種に分類し土地利用を定めたものです。どの地域でも住宅の建築は可能ですが、工業専用地域は建築不可です。それぞれの地域で建てられるもの、建てられないもの（お店や事務所
を借りる場合でも、この規定が適用になる為「出来るお店」「出来ないお店」も有ります。）気を付けましょう。
詳しくは、不動産会社または、市町村「都市計画課」まで問い合わせ下さい。

住居系：７種（特に住居を中心にした地域）
第１種低層住居専用地域、第２種低層住居専用地域、第１種中高層住居専用地域
第２種中高層住居専用地域、第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域
商業系：２種（特に商業を中心にした地域）
近隣商業地域、商業地域
工業系：３種（特に工業を中心にした地域）
準工業地域、工業地域、工業専用地域


※　用途地域の建築制限（参考）

「セットバック」ってなに？

家を建築するには、建築基準法に定められた道路に接道　（幅員４ｍの道路に２ｍ以上の接道）していなければなりません。
セットバックは、土地に接する道路の幅員が４ｍに満たない時に、道路の中心線から２ｍ後退して建物を建築することを言います。下がった部分は道路として、
建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁、花壇さえも建築することができません。
（その他、個々の道路で様々な規定が有ります。土地の購入時、家の建替え時は質問しましょう。）

参考までに

豆知識：道路の幅員について
　　　　　①　法務局に行って公図を確認する
　　　　　②　要約書を確認し、公道か私道もしくはあか道の区別をする
　　　　　　　Ⅰ　公道ならば「管轄の役所」へ行き道路の幅員を調べる
　　　　　　　Ⅱ　私道なら測量図が有るかチェック無ければ現地へ
　　　　　　　Ⅲ　あか道なら現地で確認
　　　　　
　　　　　いずれにしても、現地で幅員を計るのが基本です。

「建ぺい率」ってなに？

建築基準法で、敷地内に適度の空地を確保することによって、通風、採光などを確保すること、及び火災の際、延焼の防止を図る目的に規定したものです。

・建ぺい率＝建築物の敷地面積に対する建築面積の割合

（建ぺい率の割合は、用途地域の種別に応じ最高限度が決められています。）

「容積率」ってなに？

容積率は、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図る目的に規定したものです。

・容積率＝敷地面積に対する建物の延べ面積の割合

例えば、延べ面積１００㎡で土地面積２００㎡なら１００÷２００＝０．５となり容積率は５０％となります。
（容積率の割合は、用途地域の種別に応じ最高限度が決められています。）

「自己資金」はどれくらい必要なの？

住宅の購入の際に、最近の傾向として多くの方が銀行ローンをお使いになっています。
必要経費すべてが借入可能なローンも有りますが、どなたでも必ず借入可能なものではありません。
一般的に、購入価格の10～20％の自己資金は必要になるケースが多いと思います。
詳しくはご質問下さい。

「分譲地」と「そうでない土地」はどう違うの？

分譲地とは、単に土地を整地したものではなく、そこに住宅を建築し、人が住む目的のために、開発許可等を受けて造成販売されるものです。したがって、通常の土地よりも環境を考慮した設備等も充実しており、評価も上がります。

解り易く言うと「分譲地」は不動産会社や建設会社・ハウスメーカーが造成販売する事が多く、「一般の土地」は個人の方が売りに出すことが多いと言うことです。

「自社（売主）物件」と「媒介（仲介）物件」はどう違うの？

不動産を購入するとき、あまり気にはされないと思いますが、広告や雑誌、
インターネット等に掲載されている取引形態の「売主」・「媒介（仲介）」という文字・・・
大きな違いは、媒介手数料が掛かるか、掛からないか、と言えます。

・「売主」は、文字通り売主な訳ですから、販売する物件に利益を乗せて販売するので仲介手数料は掛かりません（請求できない）。
　【土地を仕入れて、加工（整地したり、建物を建てたり）して販売する仕事】

・「媒介（仲介）」は、売主から「販売」を頼まれ、買主との媒介（仲介）をする為、売買代金は「売主」へ入金され、媒介（仲介）手数料を利益とする仕事

このように、取引形態によって不動産の仕事は変わってきます。

一般的に、「分譲地」・「建売」は不動産会社が売主の場合が多いため、媒介（仲介）手数料は掛かりません。
※　販売代理など、媒介（仲介）する会社が間に入ることも有ります。
媒介（仲介）手数料が掛かるのは、中古物件や、１区画の土地の売り出しが多いと言えます。

「仲介」ってどんなもの？

不動産会社が販売するものばかりが不動産ではありません。
例えば、個人の方が不動産を売る時に、お手伝いをするのが「仲介」です。
（不動産を貸したい方と借りたい方、売りたい方と買いたいかたを繋ぐ仲介人的存在）物件の調査からご契約、住宅ローンの借り入れ、登記手続き等のお手伝いまで、全てをトータル的にサポートする不動産のスペシャリストです。契約が成立した際に不動産の取引に関する仲介手数料（法定金額）を貸す方と借りる方、または、売る方と買う方、双方から頂きます。

「仲介手数料」はどれ位かかるの？

・売買の場合
　　契約金額が２００万円以内の部分　　　　　　　　　　　　　　　　　５％+消費税
　　契約金額が２００万円を超え、４００万円以内の部分　　　　　　４％+消費税
　　契約金額が４００万円を超える部分　　　　　　　　　　　　　　　　３％+消費税
上記で計算した金額の合計金額以内とします。
　　　一般的に契約金額が４００万円以上の場合は速算法を利用して
　　　（契約金額×３％）+６万円+消費税　となります。
・賃貸の場合
　　（家賃+駐車料）×１．１ヶ月分以内です。

※いずれも宅地建物取引業法で定められています。

「仲介物件」のメリットって何？

例えば、学区域内や何坪以上の広さ等、新規の分譲地だけでは難しい条件の物件をお探しすることが可能です。また「中古戸建」では土地建物に加えて、庭などの外構が済んでいる状態での販売ですので、新築に比べ割安になります。さらに、すでに完成している物件ですから、現物を確認でき、空室でしたら、早めに入居出来る面も大きなメリットです。
いずれの場合でも、様々な条件について、売主様と買主様が相談して、納得の上で契約、引渡しを受けることが大切ですので、お客様のご希望を不動産会社にお伝え下さい。

「住宅性能表示」って何？

これまで明確な性能基準が無かった住宅について、施工会社ではない第三者機関による客観的評価として整備されたものです。これを見ることで新築時の住宅の持っていた性能を判断することが出来ます。今後は中古住宅市場においても、ひとつの指針となっていくでしょう。

「ローン」と「現金」どっちがお得？

購入するにあたって、費用が安くなるのはもちろん｢現金｣です。
しかし、不動産を現金で購入する方は少ないものです。金利が低い現在では「現金を手元に残しておける安心感」を重視する方も多いようです。
いずれにしても、バランス感覚が重要です。ライフシュミレーション等で長期の変化にも対応の出来る資金計画が良いでしょう。

｢税金」はどんなものがあるの？

不動産の購入・売却には必ず税金が関係してきます。売る場合の譲渡所得税や買う場合の不動産取得税、双方にかかる印紙税や登録免許税等があります。
建物の利用方法、築年数や面積によっても異なる税金もありますので、詳しくはご質問下さい。

「住宅ローン控除」ってどんな制度？

住宅を購入したローンの年末の残高の内、○○％が所得税、住民税から還付される制度です。
建物の築年数、構造、借入期間等の条件もありますので、詳しくはご質問下さい。

「マンション」と「戸建」の違いは？

悩まれる方も多いところですが、「戸建」は、広さと環境（静かさ、周辺施設）重点を置き、「マンション」は立地（利便性）と管理に重点を置くものと考えて下さい。
現時点での考えだけではなく、将来のライフスタイルも考慮の上、比較してみる事が重要でしょう。

「諸費用」ってどんなもの？

登記に要する費用、借入に関する費用、火災保険、仲介手数料等、売買金額以外に必要な費用を総称して「諸費用」と言います。目安としては中古住宅の場合10％前後
の場合が多いです。
各物件や借入内容によって幅がありますので、詳しくはご質問下さい。

「基準地価格」ってどんなもの？

国土利用計画法施行例に基づいて、都道府県が、標準的な地点を選び、不動産鑑定士等の鑑定評価をもとに、毎年７月１日（地価調査）のその土地の価格（１㎡あたり）を決めて、公示するものです。

「公示価格」ってどんなもの？

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、標準的な地点を選び、不動産鑑定士等の鑑定評価をもとに、毎年１月１日のその土地の価格（１㎡当たり）を決めて公示するものです。

「路線価」ってどんなもの？

税務署から発表されるもので、道路に対して、その道路沿いが○○円／㎡と評価する価格です。
主として相続税等の算出基準となるものです。公示価格等とは異なり、道路ごとに評価がなされていますので、売却時の評価の参考にします。

敷金とは？

賃借人が借りた家屋を明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものです。
要するに、大家さんに、何かあったときのために預けておくお金なのです。
ここでいう「一切の債権」とは賃貸人の賃借人に対する「未払い賃料債権」と｢損害賠償債権」が主に上げられます。損害賠償債権が、いわゆる敷金返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

礼金とは？

大家さんに対して謝意をこめて支払うお金。（昔からの慣習）
最近は、賃料の補填分としての意味も有るようです。

一般的には、１～２ヶ月分が相場です。「公的融資物件」や長期間開いている部屋や
大家さんの考えで礼金なし！という場合もあります。
退去時に戻ってくるお金では、ありません。

仲介手数料とは？

お客様・大家さんから不動産会社が手数料として貰い受けるお金のこと。
双方から合計で家賃の１ヶ月分+消費税が多い。
稀に、不動産会社が貸主の場合、仲介手数料がかからない場合もあります。

前家賃とは？

入居開始月の家賃のこと。
月初めの入居のときは１ヶ月分支払いますが、月の途中からの入居の場合、日割り家賃として入居する日数分の家賃を日割り計算で支払います。

保証人がいないのですが？

原則、どこの不動産会社でも、契約時、保証人を求めますが、最近は「保証会社」を利用する会社が増えていますので、聞いて見てください。
このシステムは「保証会社」によって、サービス内容、保証内容、審査内容等が異なります。費用は２年間で家賃の５０％～１００％のところが多いです。

原状回復義務とは？

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような仕様による損耗等を復旧すること。
これはガイドラインにより定義されているものですが、このような費用は賃借人側で負担するとし、その他、経年変化や通常損耗等については賃貸人側で負担することとしています。これは、原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことでは無いということを明確にしているのです。

善管注意義務とは？

「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。
つまり、賃借人が賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては、損害賠償の義務が発生するということです。

家賃の値下げ交渉はできるの？

全ての物件で可能ではありませんが、一応、不動産会社に聞いてみて下さい。
大家さんに交渉してくれるかも知れません。
特に、築年数の古い物件や長期間空室となっている物件は、可能性があります。

トイレの水が止まらない（タンク有りの場合）

最近は、タンク無しのトイレも増えて来ましたが、まだまだタンク有りが主流です。
殆どの場合、タンク内の故障が原因と考えられます。簡単に直る場合も有りますので、設備屋さんや不動産会社に電話する前に一度点検してみて下さい。
①　タンク内のゴム弁（タンクの一番下の部分）を持ち上げるアームが引っかかったり、チェーンが絡まっていないか
②　タンク内のゴム弁に何か（例えばブルーレットなど）挟まっていないか
③　タンク内の浮き球（プラスチック等のもの）の止まる位置がオーバーフロー管（筒状のもの）より高い位置にないか
この３ヶ所を点検して異常がなければ、他に問題ありと思います連絡して下さい。
イメージ図

※作業する場合は、必ず止水栓（蛇口状のものや、マイナスドライバーで閉める形のもの）を閉めてから行いましょう。

稀にある状況
トイレのタンクに「ブルーレット」などを入れていて、何かの拍子に詰まった場合

まず、止水栓を探し水を止める（解らない場合は、水道の元栓を締める）
水が止まったら、タンクの底にあるゴム栓の所に詰まった物を取り除く
（トイレのタンクの水は普通の水道水なので汚く有りません素手で作業しましょう）

トイレが詰まった

慌てて、水を流さずに、次の手順で作業してみましょう。
①　まず、ラバーカップを用意します。
　　（ホームセンターなどで１０００円から２０００円くらいで販売しています。）
②　便器にある程度（バケツ等で）水を溜め排水口にラバーカップを密着させ、勢いよく押したり引いたり、数回繰り返す。
③　詰まりが取れたと感じたら（水位が下がったようであれば）バケツの水を少しずつ流し、スムーズに流れるか確認。
この作業で、殆どの詰まりは解消します。

（解消しない場合は、大家さんや管理会社、不動産会社に連絡をして下さい。）

イメージ図

排水口が臭い

排水口の匂いの原因は
①　配水管に溜まった汚れ（髪の毛・油・垢など）が原因でカビや雑菌が臭いの基になる場合
②　排水口の下にあるトラップ（水を溜めておいて臭いを塞き止めるもの）が無い、或いは機能していない場合
③　配水管との接合部分に隙間があり、そこから臭いが漏れてくる場合
の概ね３パターンによることが多いと思います。
対処法
①の場合　　汚れの基を極力流さないようにすることが基本ですが、こまめに排水溝の掃除をする、月に一度は市販の薬剤を使用することで対処出来ると思います。それでも臭う場合は、業務用の薬剤を使用（ネット等で購入）か、清掃業者などに見て貰いましょう。

②の場合　　トラップが無い場合は、トラップ有りの排水溝（配水管）に交換し有っても機能していない場合、原因にも依りますが交換することをお勧めします。何れにしても下水関係の業者さんに見てもらい判断した方が無難です。

③の場合　　隙間を、ビニールテープ（ホームセンターなどに置いてある専用のもの）か、パテ（粘土みたいなもの：ホームセンターで隙間パテなどの名称で販売してます）で、きっちり塞げば、臭いはしなくなると思います。

お風呂の水が流れない

ほとんどの場合、排水口の詰まりが原因です。お掃除しましょう。
①　排水口のトラップ類を全て外して、髪の毛や石鹸かすを全て取る。
これで殆どの詰まりは解消します。
これでも解消しない場合は、配水管で詰まっている可能性がありますので、ホームセンター等に行き、詰まり取りを購入し流して様子を見ましょう。
（詰まり取りは、何度も使用すると逆に詰まりの原因になることも有ります。ご注意を）
ここまでしても、流れが悪い場合は、設備業者さんに連絡して見て貰いましょう。
賃貸住宅の場合は、大家さんや不動産会社に連絡すると設備業者さんを紹介してくれます。

その他の排水管の詰まりについて参考まで

テレビの映りが悪い

引越ししてきたら、以前住んでいたところと比べたらテレビの映りが悪くなった場合、
下記の方法で確認して下さい。
（集合住宅の場合）
　同じ建物の、他の入居者のテレビ映りを確認する。
・　他の入居者もテレビの映りが悪い場合は、建物全体のアンテナやブースター（電波増幅器）が悪いことが考えられますので、不動産会社か大家さんに連絡して下さい。
・　自分の部屋だけ、映りが悪い場合は、テレビの故障や配線のやり方など色々考えられますが、１本のアンテナ線から複数のテレビ・ビデオに繋げているか、アンテナ線を長くしているため、電波が弱くなっている可能性が大きいです。確認下さい。
　確認しても電波が弱いようでしたら、家庭用の卓上ブースターを設置すると、殆どの場合直ります。（戸建も同じです。）
　これでも改善しない場合は電気設備店等で見て貰いましょう。
（戸建の場合）
　上記の、自分の部屋だけ映りが悪い場合の確認のほかに、アンテナの向きや高さ等を隣近所と比べて見ましょう。向きが違う場合もあります。
　電気設備店などで確かめて貰いましょう。

蛇口からの水漏れ

①　ハンドルを閉めても、蛇口から水がぽたぽたと出て止まらない
②　ハンドルを閉めても、ハンドル下のナット部分から水が漏れる

対処方法
①の場合は、止水コマのパッキンが劣化した場合が多いです。交換しましょう。
　　
　交換方法
　Ⅰ.　元栓（水道メーターに付いている）を閉め、ハンドルを回しても水が出ないようにします。
　Ⅱ.　スパナかモンキーレンチでハンドル下のナットを外します。
　Ⅲ.　外すと、色々な部品が有りますが、ゴム状のリングがパッキンです。
　　　　取り外して新しい物に交換します。（ホームセンターで２００円程度です）
　Ⅳ.　もとの通りに部品を組み立て終了です。

　※　部品を取り外す時は、忘れない様に、必ず順番に並べるなどして下さい。

　尚、止水コマのパッキンを交換しても直らない場合は、ホームセンター等で
　「止水上部」と言う部品が売ってますので（８００円程度）新しい物に交換して下さい。

②の場合は、水が出ているナット部分の緩みが殆どです。
　　スパナかモンキーレンチで閉め直しましょう。

　　※　ナット部分を締めても水が漏れるようでしたら、蛇口部分を外しパッキンを
　　　　　交換して下さい。

ドアが閉まりにくい（開けにくい）

①　まず、ドアのどこの部分が、接触して開閉しにくいのか確認します。
②　ドアの下が接触している場合は、ドアの下のチョウツガイ部分（柱側）のネジを
　　緩めます。
③　緩めたら、一番下のネジ穴部分に厚紙を挟みそのままネジを閉めます。
　　（紙の厚さで調整して下さい）
④　これで調整できなければ、ドア側にも同じように作業して下さい。
⑤　ドアの上部が接触している場合は、ネジ穴の一番上で調整して下さい。

これでも駄目なら、設備屋さん又は、ドアメーカーに連絡して下さい。

※　最近は、チョウツガイ部分に調整機能が付いたドアが多いです。ドライバー
　　だけで、直る場合が殆どです。

地デジ放送対応アンテナって？

地上デジタル放送も地上アナログ放送も、アンテナの構造自体は基本的に同じです。
したがって、ほとんどの受信は可能と言って良いでしょう。
（UHFアンテナは○　/　　VHFアンテナは×）
但し、現在使用しているUHFアンテナで一部のチャンネルが受信できない場合もありますので、ご注意下さい。
確実に、全てのチャンネルを受信したい場合は、電気屋さんに確認してもらうと良いでしょう。

参考までに　/　総務省　デジタル放送推進協会

BS・CSアンテナは勝手に取り付けていいの？（賃貸の場合）

アンテナを取り付ける場合は、必ず不動産会社か大家さんに確認しましょう。
引込み線を室内に通すときに、中には穴を壁に開けなければならない場合もあります。
退去時に、直さなければならなくなる可能性も有りますので、気を付けましょう。

部屋の鍵を紛失した・盗難にあった（賃貸の場合）

すぐに、不動産会社か大家さんに連絡して下さい。合鍵を使って空けてくれます。
深夜で連絡の付かない場合は、カギ会社に連絡して空けてもらいましょう。
カギを取り替える場合は、必ず不動産会社や大家さんに連絡して下さい。取替え費用は入居者負担ですが、取り替えたカギは１本不動産会社か大家さんに渡してください。

契約書等は破棄していいの？

契約書は、賃貸でも売買でも契約者双方の重要な約束ごとが記載されております。
したがって、大切に保管してください。但し、賃貸の場合は契約期間が過ぎたもの（退去したもの）については、破棄しても問題はありません。

長期間留守にするんですけど？（賃貸の場合）

必ず、不動産会社や大家さんに連絡しましょう。
特に、２週間以上あける時は、火事があった場合や、水漏れがあった場合など、本人に連絡が付かないと対応が取れない場合があります。お気をつけ下さい。